Оценка коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости

Все объекты недвижимости, в соответствии с их экономическим использованием, можно условно разделить на две группы:

  • Объекты, используемые для личных или общественных целей.
  • Объекты, используемые для получения дохода (коммерческая недвижимость).

Так как нас в данный момент интересует оценка недвижимости коммерческой, рассмотрим ее подробнее.

Для разных объектов коммерческой недвижимости может существовать свой способ использования, но мотивация владельца объекта всегда одна - использовать недвижимость таким образом, чтобы доход от нее был максимальным. Этот принцип наилучшего использования объекта лежит в основе всех методов расчета рыночной стоимости недвижимости, основанных на анализе получаемых доходов.

Наиболее распространёнными способами коммерческого использования нежилых зданий являются:

  • использование для размещения офисов;
  • использование для производства;
  • использование в качестве склада;
  • использование в качестве торгово-развлекательного центра.

Порядок определения стоимости

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера. Минусом применения затратного подхода к оценке объектов коммерческой недвижимости является то, что оценка рыночной стоимости на его основе не учитывает рыночной ситуации на дату определения стоимости. В то же время, преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Также специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения.

Заключительным этапом оценки объекта коммерческой недвижимости является согласование результатов, полученных в результате применения того или иного подхода. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов.

Оценка магазина

Основные ценообразующие факторы для торговой недвижимости:

  1. Местоположение. Это основной фактор. Стоимость магазина и его восприимчивость к фактору местоположения в первую очередь зависят от того формата, в котором он представлен на рынке торговых помещений. Для средних и малых магазинов ключевым ценообразующим фактором оказывается близость к транспортным и пешеходным потокам и местам с высокой плотностью населения. Крупные торговые объекты сами формируют потребительские потоки, а потому их цена не зависит от данных условий. Кроме того, необходимо учитывать характер осуществляемой торговли. Если рознице важна приближенность к пешеходным зонам и транспортным потокам, то оптовая торговля требует наличия удобных подъездных путей и парковки для большегрузных автомобилей. Соответствие или несоответствие этим условиям и будет определять цену коммерческого объекта;
  2. Плотность застройки и социальный класс населения в районе торговли;
  3. Хорошая репутация объекта, способная привлечь потенциальных покупателей магазина;
  4. Наличие (или отсутствие) конкурентов, особенно крупных магазинов;
  5. Наличие организованной автостоянки, фасадных витрин и прочих улучшений;
  6. Состояние помещения магазина, коммуникаций и торгового оборудования;
  7. Характеристики оцениваемого магазина – общая площадь, планировка;
  8. Наличие(или отсутствие) складских, вспомогательных и/или служебных площадей, холодильного оборудования, морозильных камер;
  9. Перспектива создания новых вариантов торговли сопутствующими товарами и услугами различного направления.