Недвижимое имущество и недвижимая собственность

Понятие недвижимость» появилось в русском законодательстве в Указе Петра I о единонаследии в 1714 г. Этим Указом был установлен единый правовой режим для поместий и вотчин. Все они стали называться недвижимыми вещами. При Екатерине Великой впервые было законодательно оформлено право буржуазной собственности на землю — приобретение права собственности по факту совершения сделки с имуществом. В 1917 г. вторым по счету законодательным актом Советского правительства был Декрет о земле, ликвидировавший права частной собственности на землю и объявивший ее всенародным достоянием и государственной собственностью. Ввиду этого в советском законодательстве отсутствовало понятие недвижимости как земли и всего, что с ней нераздельно связано.

Понятие недвижимости вновь было введено Законом РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 4431 «О собственности в РСФСР». В этом Законе впервые за прошедшие 70 лет было введено право собственности на недвижимость. Право собственности на недвижимость возникает по основаниям, предусмотренным законом (титулам). К числу оснований относятся, например, заключение договора о переходе (передаче) имущества в собственность, переход имущества между гражданами в порядке наследования и др.

В состав недвижимой вещи включается земельный участок и все, что с ним физически и прочно связано и не может быть отделено без нарушения физической целостности и назначения вещи (ст. 130 ГК РФ).

Недвижимость (как земельный участок и все, что с ним неразрывно связано) невозможно физически уничтожить. Можно уничтожить улучшения — снести постройки, снять культурный слой почвы, вырыть глубокую яму на месте произведенных улучшений, но сама недвижимость от этого не перестанет существовать — она лишь изменит физическую форму, экономические характеристики и функциональное назначение. Равным образом нельзя продать недвижимость, физически передав ее в руки другого человека, изменив ее место пребывания.

Поскольку земельный участок не может быть перенесен в другое место и не может быть заменен никакими другими орудиями производства, покупателю передается право на него.

Оценка недвижимости Рязань - основной вид деятельности нашей организации.

Благодаря этому утвердилось представление, что товаром на рынке недвижимости являются имущественные права. Однако юридическая трактовка понятия «имущество» недостаточна, она не учитывает экономического содержания имущества. Необходимо учитывать способность материального объекта недвижимости, неразрывно связанного своими улучшениями с землей (имеющего геодезически заданные границы, обладающего рядом технических параметров и физических характеристик, имеющего некоторую полезность, настоящую или будущую, которая может быть выражена через его стоимость), приносить доход или иные выгоды его собственнику (владельцу). Именно этот нюанс важен для стоимостной оценки, производимой оценщиком! Поэтому в оценке стоимость имущества определяется собственными характеристиками материального объекта и возможностью для владельца совершать с ним те или иные законодательно разрешенные хозяйственные действия с целью получения дохода (извлечения прибыли), т.е. свойствами самого объекта и его правовым статусом (объемам правомочий собственника или владельца).

Очевидно, что с понятием имущества тесно связано понятием собственности, имеющее важное философское и политико-экономическое значение. 

Можно привести ряд известных определений этого понятия:

«(Собственность — это отношения между различными субъектами (физическими и(или) юридическими лицами) по поводу принадлежности средств и результатов производства; проявляются через правомочия владения, распоряжения и пользования».

«Собственность является юридической концепцией. Собственность представляет собой совокупность частных прав владения. Для того чтобы различать недвижимость, материальное понятие, и право владения, юридический термин, право владения объектом недвижимости называют правом собственности на недвижимость. Слово «собственность», употребляемое без дополнительного определения или идентификации, может относиться как к недвижимости, так и к движимому имуществу или их комбинации».

Различные нестыковки в этих определениях очевидны. Проблема в том, чтобы соединить в них юридические и экономические подходы.